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履職盡責促房產交易市場健康運行
資料來源:包頭日報    發布日期:2018年12月19日 07:30    

您是否在房產交易過程中遇到過新建商品房無證預售、不按規定發放“兩書”等問題?是否購買過不符合交易條件的二手房?購房過程中如果發現房地產開發企業或房地產經紀機構存在違法違規行為,您應該向哪個部門投訴舉報?

包頭市房產市場檢查服務中心,原包頭市房產監察支隊,成立于1998年,受包頭市住房保障和房屋管理局委托,負責對市四區及稀土高新區房地產開發企業開發經營等行為進行日常檢查,對違反相關法律法規的行為實施行政處罰;負責對市四區及稀土高新區房地產中介服務機構的房地產經紀、房地產估價等行為進行日常檢查,對違反相關法律法規的行為實施行政處罰;負責受理投訴舉報;負責對旗縣區相關業務工作進行指導。

打擊擾亂市場、違規操作的房地產開發企業、經紀機構不正當、不規范行為,保障購房群眾合法權益不受侵害,進一步促進行業良性競爭,始終是市房產市場檢查服務中心的工作重點。

◆房地產開發經營市場監管內容

依據《城市商品房預售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》等法律法規,重點查處在商品房銷售過程中,房地產開發企業存在的以下違法違規行為:

◎未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營;

◎未取得預售房許可證,擅自預售商品房;

◎隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書;涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書;

◎不按規定發放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》;

◎不按照規定辦理變更手續;

◎在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人;

◎未按照規定的現售條件現售商品房;

◎未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案;

◎不符合商品房銷售條件,向買受人收取預訂款性質費用;

◎未按照規定向買受人明示商品房銷售管理辦法、商品房買賣合同示范文本、城市商品房預售管理辦法;

◎委托沒有資格的機構代理銷售商品房;

◎房屋買受人未交存首期房屋專項維修資金,開發建設單位將房屋交付買受人;

◎開發建設單位未按規定分攤住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用。

◆新建商品房購房提示

通過對日常受理的投訴舉報統計發現,群眾投訴占比較高的是新建商品房交易過程中無證預售和合同糾紛的問題。

◎現階段,廣大購房消費者的法律意識顯著提高,對購買商品房前要查詢項目是否取得了《商品房預(銷)售許可證》這一點已經很明晰。然而,個別房地產開發企業變通銷售方式,在項目取得預售證前,通過要求購房群眾在銀行存入定期資金、轉換交易地點收取購房誠意金等方式,變相收取預訂款性質的費用,回籠企業資金。部分購房群眾明知這個項目暫不符合銷售條件,卻被正式開盤前的各種折扣、優惠所吸引,對展示場所張貼的信息公示、消費警示熟視無睹,默認了開發企業的無證預售行為,為自己消費權益受損埋下了隱患。同時由于無證預售的交易行為是開發企業和購房群眾之間的即時性行為,給執法取證工作帶來了很大的困難。

因此,在購房前一定要了解擬購商品房項目的“五證”取得情況,擬購房屋是否在預售范圍內?!拔逯ぁ奔礎豆型戀厥褂彌ぁ貳督ㄉ櫨玫毓婊砜芍ぁ貳督ㄉ韞こ坦婊砜芍ぁ貳督ㄉ韞こ淌┕ば砜芍ぁ貳渡唐販吭ぃㄏ┦坌砜芍ぁ?,取得情況可通過項目銷售現場的《房地產項目信息公示欄》查閱,可通過“包頭房地產網”下的“商品房預售公示”板塊,輸入項目名稱查詢詳細內容,也可通過包頭市房產市場檢查服務中心咨詢、投訴電話5128616進行查詢。

◎今年以來,市房產市場檢查服務中心受理的投訴舉報中,有21%屬于交易合同糾紛問題。因個別購房群眾對自身征信情況不明、公積金貸款能力有限、購房事宜考慮不充分、合同涉及時間節點不明確、對所簽合同內容理解不足,在簽訂合同后出現單方面違約;或因房地產開發企業無法按合同約定交付使用商品房,雙方產生矛盾糾紛。涉及合同違約的問題,交易雙方當事人可通過市房產市場檢查服務中心調解,進行協商達成一致意見,調解、協商不成的,應按照合同約定的方式,通過仲裁或訴訟解決爭議。

購房人與房地產開發企業簽訂的《商品房認購協議》《商品房買賣合同》等“契約”類文書,是交易雙方通過充分溝通交流后,對雙方買賣商品房過程中各方的權利義務達成一致意見的書面體現,受《中華人民共和國合同法》?;?。為避免造成合同違約的情況發生,提醒廣大購房人在簽訂合同或協議前,務必仔細閱讀并充分理解其中內容,了解相關權利義務,謹慎作出選擇。

◆房地產經紀機構監管內容

依據《房地產經紀管理辦法》相關規定,按照職能職責分工,市房產市場檢查服務中心對二手房中介市場的執法檢查對象是依法設立,從事房地產居間、代理服務并收取傭金的房地產經紀機構及其分支機構。在日常執法過程中,執法人員主要通過走訪機構門店、查看購房合同、張貼投訴電話、受理投訴舉報等工作措施,及時發現案件線索,重點查處房地產經紀機構和房地產經紀人員下列行為:

◎房地產經紀機構與委托人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同,未查看委托出售、出租的房屋及房屋權屬證書,委托人的身份證明等有關資料,未編制房屋狀況說明書,未經委托人書面同意后,擅自對外發布相應的房源信息;

◎房地產交易當事人約定由房地產經紀機構代收代付交易資金的,未通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金而擅自劃轉客戶交易結算資金;

◎以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務,誘騙消費者交易或者強制交易;

◎泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業秘密,謀取不正當利益;

◎為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的,就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利;

◎改變房屋內部結構分割出租;

◎侵占、挪用房地產交易資金;

◎承購、承租自己提供經紀服務的房屋;

◎為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務;

◎房地產經紀人員以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用;

◎房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務,未向委托人說明服務內容、收費標準等情況,并未經委托人同意;

◎房地產經紀服務合同未由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名;

◎房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前,不向交易當事人說明和書面告知規定事項;

◎房地產經紀機構未按照規定如實記錄業務情況或者保存房地產經紀服務合同;

◎法律、法規禁止的其他行為。

◆二手房購房提示

在購買二手房簽訂合同或交納定金、服務費或房款前,要慎重選擇委托經紀機構,充分了解意向房屋的基本情況,客觀評估個人經濟狀況及征信情況,認真閱讀交易合同內容,合同簽訂即具有法律效力,違約就要承擔相應的責任。建議廣大購買二手房的群眾,選擇在市住房保障局登記或備案的房地產經紀機構,通過市住房保障局的“二手房交易服務平臺”進行交易,不要通過平臺以外的賬戶代收代付交易結算資金,以確保交易資金安全。

市房產市場檢查服務中心辦公地址:青山區科學路與光榮道丁字路口南;咨詢投訴電話:5128616。

  

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